Qu'est-ce qu'une ZAC ?

Les ZAC sont définies à l’art L. 311-1 du code de l'urbanisme de la manière suivante : « Les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».

Il s’agit donc, au sein d’un périmètre identifié, de concentrer des moyens d’action techniques et financiers au service d’un programme d’aménagement. 

La constitution d’une ZAC obéit à une procédure formelle. Ainsi avant la création de la ZAC,  une concertation préalable associant les habitants et les personnes concernées doit être menée.

En outre, une étude d’impact environnemental dont le contenu est déterminé par le code de l’environnement doit être réalisée.

Ensuite, la concertation donne lieu à un bilan approuvé par le conseil municipal et l’étude d’impact fait l’objet d’une mise à disposition du public.

Une fois ces éléments accomplis, la ZAC est créée  par délibération du conseil municipal. Cette création permet d’approuver notamment le périmètre et le programme de la ZAC.

Dans un second temps, après un approfondissement des études, le conseil municipal approuve le dossier de réalisation de la ZAC qui contient notamment le programme de construction, dont les équipements publics, ainsi que les modalités prévisionnelles de financement du projet d’aménagement.

A partir de ce moment, la ZAC peut être mise en œuvre soit directement par la collectivité (régie), soit par un aménageur par le biais d’un contrat de concession confié par la collectivité.

Cette mise en œuvre implique la réalisation d’études techniques préalables, la viabilisation des terrains (réseaux, voiries), la réalisation des espaces publics (rues, places, espaces verts). 

Ces actions sont menées par l’aménageur ( ou par la collectivité en régie)qui en assume le financement grâce à la cession des droits à bâtir aux promoteurs ou aux bailleurs sociaux pour la réalisation de logements, de commerces ou d’activités conformément au programme de construction précédemment établi.

L’ensemble des dépenses et recettes liées à la création de la ZAC est retracé dans un bilan prévisionnel qui est intégré au dossier de ZAC à l’issue de la concertation. Le programme des équipements publics (scolaire, de petite enfance, sportifs,…) y est également défini. L’aménageur peut participer au financement des équipements publics lorsqu’ils sont rendus nécessaires pour les besoins de l’opération.

En ZAC, la taxe d’aménagement exigible de droit pour tous les constructeurs est souvent remplacée par une participation au coût des équipements qui est intégrée dans la charge foncière dont ces constructeurs doivent s’acquitter auprès de l’aménageur propriétaire des terrains aménagés.

Les projets en ZAC doivent respecter le PLU, composé d’orientations d’aménagement et de programmation spécifiques et d’un règlement général.

Les limites foncières à l’intérieur du périmètre de la ZAC sont définies par l’aménageur et constituent des lots ou des îlots délimités par des voiries ou des espaces publics. Cette souplesse de remembrement foncier est une des caractéristiques des opérations menées en ZAC. Les emprises publiques reviennent in fine à la collectivité.

Une fois la ZAC achevée, celle-ci est supprimée par le biais d’une délibération du conseil municipal.